第三节 风险管理

　　一、合作机构管理

　　1.合作机构管理的内容

　　(1)合作机构分析的要点

　　(2)与房地产开发商合作关系的确定及合作管理

　　①确立合作意向。

　　②合作后的管理。

　　(3)与其他社会中介机构的合作管理

　　其他社会合作机构包括：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等。

　　2.合作机构风险的表现形式

　　(1)房地产开发商和中介机构的欺诈风险

　　房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。

　　所谓“假个贷“一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。“假个贷”的“假”，一是指不具有真实的购房目的;二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象;三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。

　　“假个贷”的主要成因包括开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗;开发商为缓解楼盘销售窘境而实施“假个贷”;开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷”;银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机等。

　　(2)担保公司的担保风险

　　在个人住房贷款业务中，由专业担保公司为借款人提供连带责任保证的情况比较常见。当借款人采用专业担保公司提供的保证担保申请个人住房贷款时，担保公司的担保能力不足会给银行带来风险。实践中，有地方政府背景的担保公司通常实力较强，而且经营相对规范，而民营背景的担保公司往往由于资金实力和内部管理等问题给贷款带来一定的风险，主要的表现在“担保放大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大，造成过度担保而导致最终无力代偿。

　　(3)其他合作机构的风险

　　在二手房贷款业务中，往往涉及多个社会中介机构，如房屋中介机构、评估机构及律师事务所等。社会中介机构一般负责受理客户的申请和委托，对交易的房产进行查册、通知评估，代理审查客户贷款申请，代理客户进行房产交易，指导客户签订相关合同和安排银行约定客户，代办公证“抵押手续”，代理客户进行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房产的买卖双方均是通过代理机构进行交易，且银行的贷款一般直接转入社会中介机构账户，因此，可能在社会中介机构环节出现风险。

　　3.合作机构风险的防范措施

　　商业银行发展个人住房贷款业务，离不开合作机构。银行要深入了解和理解合作机构的运作，在充分利用合作机构的同时，采取多种措施有效控制由合作机构带来的风险，推动个人住房贷款业务的健康发展。

　　(1)“假个贷”的防控措施

　　①加强一线人员建设，严把贷款准入关。

　　②进一步完善个人住房贷款风险保证金制度。

　　③要积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”的实施成本。

　　(2)其他合作机构风险的防控措施

　　①深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构。

　　②业务合作中不过分依赖合作机构。

　　③严格执行准入退出制度。

　　④有效利用保证金制度。

　　⑤严格执行回访制度。