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　　第三节 风险管理

　　9.合作机构管理

　　(1)合作机构管理的内容

　　①合作机构分析。内容包括：领导层素质;业界声誉;历史信用记录(重点查看外部监管记录和与银行合作信用记录);管理规范程度(重点分析其组织机构、内部管理规章制度、财务监督机制、治理结构);经营成果;偿债能力。

　　②与房地产开发商合作关系的确定及合作管理。内容包括：确立合作意向;合作后的管理，包括及时了解开发商的工程进度、经营及财务状况，借款人入住情况及住房使用情况，借款人违约后立即处置抵押物，注意房地产市场的动态等。

　　③与其他社会中介机构(包括房地产评估机构、担保公司和律师事务所等)的合作管理。

　　(2)合作机构风险的表现形式

　　①房地产开发商和中介机构的欺诈风险。主要表现为“假个贷”，指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取个人住房贷款的行为。

　　“假个贷”主要成因：开发商恶意套取银行资金进行诈骗;开发商为缓解楼盘销售窘境;开发商为获得优惠贷款;银行的管理漏洞等。

　　“假个贷”的表现形式：滞销楼盘突然热销;楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高;开发企业员工或关联方集中购买同一楼盘;借款人收入证明与年龄、职业明显不相称，集中申请办理贷款;借款人对所购房屋信息不甚了解;借款人首付款非自己交付;同一人或单位转账或现金支付还款;借款人集体中断还款。

　　②担保公司的担保风险。主要表现在“担保放大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大，造成过度担保。

　　③其他合作机构的风险。

　　(3)合作机构风险的防范措施

　　①“假个贷”的防控措施。加强一线人员建设，严把贷款准入关;完善风险保证金制度;利用法律手段，追究当事人刑事责任。

　　②其他合作机构风险的防控措施。深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构;不过分依赖合作机构;严格执行准入退出制度;有效利用保证金制度;严格执行回访制度。

　　10.操作风险

　　操作风险指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。

　　(1)贷款流程中的风险

　　①贷款受理和调查中的风险。

　　贷款受理中的风险：借款人的主体资格是否符合规定;借款人提交的资料是否齐全，格式是否符合要求，原件和复印件之间是否一致。

　　贷前调查中的风险。a.项目调查中的风险：提供贷款业务的项目未按规定上报审批，或审批未批准的情况下开展业务等。b.借款人调查中的风险：借款人所提交的资料是否真实、合法;借款人第一还款来源是否稳定、充足;担保措施是否足额、有效。

　　②贷款审查和审批中的风险。未按独立公正原则审批;不按权限审批贷款;对应审查的内容审查不严。

　　③贷款签约和发放中的风险。

　　合同签订的风险：未签订合同或签订无效合同;合同文本不规范;未核实合同签署人及签字(签章)。

　　贷款发放的风险：个人信贷信息录入是否准确;贷款发放程序是否合规;贷款担保手续是否齐备、有效;抵(质)押物是否办理登记手续;在发放条件不齐全的情况下放款;会计凭证填制不合要求;未按规定发放贷款。

　　④贷后与档案管理中的风险

　　(2)法律和政策风险

　　①借款人主体资格。

　　银行不宜办理房屋唯一产权人为未成年人的住房贷款申请，而应由未成年人及其法定监护人共同申请。

　　实践中，我国境内商业银行均将外籍自然人列为住房贷款对象。

　　②合同有效性风险。

　　格式条款无效：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

　　未履行法定提示义务的风险：应采取合理方式提请借款人注意免除或限制其责任的条款，并按对方要求对该条款予以说明，且须在借款合同签订前作出，否则，对当事人不产生约束力。

　　格式条款解释风险：对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。

　　格式条款与非格式条款不一致的风险：不一致的，应采用非格式条款。

　　③担保风险。

　　抵押担保风险：抵押物的合法有效性;抵押物重复抵押;抵押物价值高估、不足值或抵押率偏高;抵押登记存在瑕疵。

　　质押担保风险：质押物的合法性;对于无处分权的权利进行质押;非为被监护人利益以其所有权利进行质押;对非法所得的权利进行质押等。

　　保证担保风险：未明确连带责任保证，追索难度大;保证期间未明确或不明;保证人保证资格有瑕疵或缺乏保证能力;借款人互相保证;公司、企业的分支机构为个人提供保证;公司、企业职能部门、董事、经理越权对外提供保证等。

　　④诉讼时效风险。

　　⑤政策风险。

　　(3)操作风险的防范措施

　　①提高贷款经办人员职业操守和敬业精神。

　　②掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规。

　　③严格落实贷前调查和贷后检查。

　　11.信用风险

　　(1)信用风险表现形式

　　①还款能力风险。指借款人经济状况严重恶化导致不能按期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继承人放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。

　　②还款意愿风险。

　　(2)信用风险防范措施

　　①加强对借款人还款能力的甄别。应着重验证工资收入、租金收入、投资收入、经营收入的真实性。

　　②深入了解客户还款意愿。坚持面谈制度。

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